SEGURANÇA NAS NEGOCIAÇÕES
Leis Imobiliárias
LEI 4.591/64 - Lei do Condomínio e Incorporações
Essa lei de condomínio e incorporações está em vigor desde 1964 e regula o funcionamento das incorporadoras imobiliárias, tanto na construção quanto na venda e locação de imóveis.
O que são incorporadoras?
Incorporadoras são empresas responsáveis por estruturar a idealização de novos empreendimentos. Sua função principal é detectar oportunidades de negócio, efetuar a compra de terrenos e preparar projetos para iniciar empreendimentos.
Incorporação imobiliária na prática
A incorporação imobiliária é o conjunto de práticas relacionadas à venda de imóveis ainda na planta ou em andamento. Dessa forma, as obras podem ser finalizadas com auxílio das vendas realizadas antes ou durante a construção.
Registro e formalização
Para formalizar projetos, o responsável pela incorporadora deve realizar a legalização em cartório imobiliário, registrando:
- Descrição completa da área total do empreendimento
- Áreas internas e externas da obra
- Quantidade de unidades
- Área de cada unidade
- Memorial descritivo
- Plantas e especificações técnicas
Este procedimento permite que a incorporadora comercialize os imóveis legalmente, abrangendo condomínios, prédios, loteamentos e outros tipos de obras coletivas.
Responsabilidades do incorporador
O incorporador (pessoa física ou jurídica) deve se comprometer a entregar a obra concluída, com valores e prazos definidos anteriormente. Qualquer alteração deve ser comunicada formalmente aos compradores.
Lei 13.786/2018 – Lei do Distrato
Esta norma de 2018 tem relevância fundamental para contratos de venda de imóvel na planta. Ela inseriu artigos na Lei de Incorporação Imobiliária e na Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76).
Contexto e Importância
Antes não havia regulamento específico para a rescisão de contratos de imóveis na planta, gerando inúmeros processos judiciais.
Atualmente, existem requisitos claros para rescisão ou anulação de contratos de venda, definindo porcentagens cobradas em multas ou taxas.
Importante: A Lei 13.786/2018 aplica-se apenas a contratos assinados após dezembro de 2018.
Tipos de Distrato Imobiliário
Distrato Contratual
Quando a rescisão já está prevista contratualmente e ambas as partes estão cientes. Geralmente acontece em comum acordo. Se necessário, pode-se buscar orientação no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor.
Distrato Judicial
Se a rescisão não foi acordada anteriormente, pode ser necessário buscar advogado especialista em transações imobiliárias.
Caso não haja cláusula no contrato sobre proibição de desistência, a lei permitirá o ressarcimento, com retenção de percentual pelo vendedor conforme estabelecido em lei.